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京楼市库存逼近11万套峰值看各大房企应对招式

发布时间:2020-03-04 04:43:20 阅读: 来源:氧化铁红厂家

当全国最严厉的限购令“京十五条”实施将满半年之时,京城楼市的“群雄”销售压力正在加大,一场冲刺年度任务的“三国杀”正在上演。

“苦肉计”换得销量

年初,政府调控一声令下,新政“万箭齐发”,楼市格局剧变,买方市场日渐重现。“京十五条”对于各方无疑是一技绝杀,北京自此进入“房票”时代。半年来,投资客“闪”退离场,北京楼市库存再度逼近11万套峰值;这期间,开发商犹如“三国杀”里的黄盖,纷纷使出“苦肉计”:从不痛不痒的小折扣到送精装、送家电,甚至单套直降数十万元的“出血价”,换来了行情的些许回暖。

上半年,北京收金40亿以上的房企猛增至9家,根据北京市房地产交易管理网的数据统计,远洋地产、万科分别以57.96亿元、51.47亿元的销售额夺得第一二名。龙湖、首开集团紧跟其后。龙头房企们的出牌策略是多频次、少批量、平价推盘。

冲刺,“招数”各异

但随着房地产进入深度调整期以及“房票”的日渐消化,房企的销售压力只增不减,这可从各大房企半年报窥见一斑:2011年上半年,46家上市房企一半预降、预亏。

A股“四大金刚”中的金地集团最近也预计其上半年累计净利润同比下降。此外,众多中小房企的销售额同比都呈现出普遍下降的态势。有研究机构分析,上市房企很可能在今年三季度出现明显的分化。在北京,下半年的冲刺阶段各家房企都将使出看家本领各显神通。

淡市之中销量依旧笑傲江湖的万科、远洋或将争夺北京楼市的“头把交椅”;发力高端产品的华润置地、保利地产将不得不在市场中苦寻突破口;而在逆市继续加速推盘的龙湖、合生创展,或将迎来不俗战绩;“曲线救国”者如绿地之力推商业、富力之“屯兵”天津……痛中谋变,才能求通。

突围派之【闪电】

转型,是这场力度空前的调控带给各路房企的全新思考。于是,高端住宅成为更多房企开发的新目标。无论是多盘齐发的保利,还是东山再起的华润,加上一贯坚持中高端产品线的中海,这三支企业作为房地产高端市场的老牌劲旅,如何在僵持不下的楼市对弈中,挑起高端住宅走出独立行情的重担?

冲冠派之【五谷丰登】

淡市之中,上半年近八成的销售额增长让万科无愧于房企“大哥”之称。王石在年初曾高调下达死命令:“万科2011年销售额不允许超过1400亿元。”而实际行动中,其年内销售“低调”的过千亿已无悬念。远洋作为近年来房地产市场的一匹黑马,销售屡创佳绩,尽管调控当前,远洋在京的几个项目在上半年依然领跑区域楼市。

迂回派之【八卦阵】

京沪等一线城市历来是各家房企必争之地,但身处价值洼地的城镇也因其巨大的潜力,受到开发企业的垂涎。在对京沪等地保持高投入的同时,富力和绿地也不约而同地将下半年的重心转向各自地“新城战略”。游走在发展力度和发展空间的边缘,如何行之有效地实现可持续发展,在这个特殊的历史时期,也成为这类房企另辟蹊径的选择。

■ 房企出牌

保利地产 多产品布局北京高端纯新盘发力

保利地产

【战报】 去年全年在京取得销售业绩65亿元的保利北京公司,在今年上半年就已经取得了约43亿的业绩。而计划今年“八盘齐发”的保利公司,截至目前只“发”了一半,旗下尚有刚需项目保利罗兰香谷、保利新茉莉公馆,以及高端产品保利中央公园、保利东郡待入市。

对于今年货值贮备较大的保利北京公司,面对下半年的市场仍需一搏。此外,其“高端产品元年”遭遇严厉限购,保利面临一场突围战。

【兵器】 相比保利在售老项目西山林语,保利今年的纯新盘是其押宝的拳头产品。

昌平保利罗兰香谷以及大兴保利新茉莉公馆,预计九十月份或者更晚入市,而高端项目包括位居大望京的保利中央公园以及东四环的保利东郡,则有望本月底或下月初入市。

【粮草】 今年以来,保利地产也未在土地市场新增土地,其相关负责人表示,一直在观望市场。由于北京公司今年4个纯新项目都压在下半年入市,这意味着销售可以延续到明年或者后年。有房可卖,粮草补充不会那么迫切。

【锦囊】 对于两个待入市的刚需盘,面临的是“房票”越来越少的刚需市场,而高端项目则面对的挑战是严厉限购。

保利相关负责人表示,价格策略方面,保利的定价一直都平稳,不会有较大的价格调整。打开市场要靠产品的性价比。目前保利旗下的两个高端项目已经准备好入市,定价思路是以周边的价格提供高于周边的产品品质。

按照保利的推盘思路,保利罗兰香谷和保利新茉莉公馆基本是畅销模式。保利中央公园和保利东郡均为高端盘,必然会受到市场大势影响,但其自身产品区位和品质的优质性,虽有来自市场的压力,但仍能为保利今年在北京创造一个良好的业绩。

中海地产 高端发力 逆势热销

中海地产

【战报】 今年上半年,中海地产成绩斐然,销售金额49亿元,在北京房企中排行第六。中海紫御公馆和中海九号公馆两大项目分别贡献21亿元和18亿元销售额。一个老盘,一个纯新盘,两者在销售上实现了很好的承接。中海地产在北京的产品都偏高端为主,中海紫御公馆占据地段和老盘后期的优势,在今年继续发力,而中海九号公馆则凭借高性价比吸引了众多高端改善型购房者的青睐。今年下半年,中海九号公馆仍是主角。

【兵器】 今年中海地产的拳头产品非中海九号公馆莫属。该项目地处西四环,总建筑面积34万平米,包括平层官邸和别墅,户型面积在36-178的零居-四居,5000元/平米的精装修标准,是五环内不可多得的低密度居住社区。此外,今年中海在昌平还有一个名为中海上湖世家的别墅项目入市,该项目将会为中海再次贡献良好的业绩。

【粮草】 今年34万平米的中海九号公馆进入放量期,也是中海地产今年下半年的主要在售楼盘。另外,还有一个纯新的昌平别墅项目入市。

【锦囊】中海九号公馆由于是高价拿地项目,其优惠后33000元/平米的精装修价格基本属于成本价卖房。以价换量还是在前期热销的基础上提高售价赚取利润,将决定其后期的销售走势。

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